¿Qué es el alquiler vacacional? Un alquiler de una vivienda vacacional. ¿Qué es una vivienda vacacional? Una vivienda vacacional es un producto turístico que proviene de una parcela residencial. ¿Hay parcelas residenciales en zonas turísticas? Sí ¿Es lo mismo zona turística que urbanización turística? No. Zona turística es un concepto más amplio ya que puede incluir urbanizaciones turísticas, urbanizaciones mixtas y urbanizaciones residenciales. El término “urbanización”, en sus tres modalidades: el turístico, residencial o mixto, significa claramente planeamientos o actuaciones urbanísticas que pueden contemplar solo parcelas turísticas, solo parcelas residenciales o planes donde coexistan ambas. Nunca se puede dar el caso legal de una parcela donde coexista el uso turístico con el residencial. El uso de una parcela turística debe ser siempre turístico, pero el uso de una parcela residencial pude ser residencial o transformarse en vivienda vacacional en función del ámbito donde se encuentre.
El decreto de 2015 dejó claro que el ámbito exclusivo de la vivienda vacacional procedente de parcela residencial debía circunscribirse solo a urbanizaciones residenciales. Esto excluyo urbanizaciones o planeamientos o actuaciones urbanísticas turísticas y mixtas. Con toda la razón, los tribunales de Justicia contradicen esta tesis, ya que no entienden cómo un producto turístico como la vivienda vacacional se excluye de urbanizaciones turísticas y mixtas.
Desde el Centro de Iniciativas y Turismo de Gran Canaria compartimos y apoyamos la tesis de que, partiendo de la premisa de que no existen nunca viviendas vacacionales provenientes de parcelas turísticas, sino que su origine deben ser en exclusiva de una parcela residencial, el ámbito al que debe y puede circunscribirse una vivienda vacacional es el de urbanización turística, residencial o mixta. Pudiendo ubicarse dentro o fuera de la zona turística.
En nuestra opinión, el actual borrador de decreto de alquiler vacacional sometido a información pública se aleja de la opinión de los tribunales, ya que pretende reducir todavía más el ámbito de la vivienda vacacional prohibiéndose hasta en zonas turísticas, siendo éste un concepto ambiguo y más restrictivo. Existen zonas turísticas en el planeamiento insular y municipal que ni siquiera coinciden entre sí, por lo que supone una inseguridad jurídica a la hora de definir con exactitud el ámbito de aplicación. Sin embargo, nadie pone en duda el uso turístico o residencial de una propia parcela incluida en alguna de las modalidades de urbanización o plan urbanístico según le corresponda. Por tanto, proponemos que es mucho más sensato volver a la nomenclatura utilizada en el decreto de 2015, ampliando el ámbito de aplicación como ya dije en consonancia con la tesis de los tribunales.
No debemos mezclar la redefinición del ordenamiento jurídico de las viviendas vacacionales con el problema de residencialización en las zonas turísticas. Este error conceptual ha afectado muy negativamente a la correcta ordenación de las viviendas vacacionales. Insisto en que debemos abordar estas dos cuestiones de forma totalmente separada. El concepto de vivienda vacacional no da lugar a ninguna duda; sin embargo, el apartamento turístico extrahotelero convencional fuera de unidad de explotación, residencializado y alquilado a través de las redes sí se confunde con una vivienda vacacional. Por eso muchos de estos apartamentos están siendo contabilizados como viviendas vacacionales ilegales. Este error ha contribuido a demonizar a la vivienda vacacional cuyo impacto en las zonas turísticas es considerablemente menor.
El asunto de la vivienda vacacional es mucho más sencillo de planificar y consiste simplemente en redefinir sin ambigüedades el ámbito de aplicación, homogeneizar el servicio y la legislación laboral con las calidades y regulaciones exigidas para el turismo y poner los medios suficientes para una adecuada inspección de los servicios. ¿Cuál es el problema para una correcta convivencia en términos de igualdad de competencia, de varios productos de alojamientos turísticos como es el hotelero, los apartamentos, las viviendas vacacionales en cualquier modalidad de urbanización y en una zona turística?
Pensamos que el nuevo borrador de decreto no debe pecar en exceso de regulación, ya que al final todos los cumplimientos son difíciles de calibrar, creando malos precedentes de agravios entre los afectados, eliminando gran parte de una actividad económica necesaria para nuestro más potente sector. Todas las viviendas vacacionales deben someterse a iguales estándares y por supuesto, deben contar con el plácet de las comunidades de propietarios a las que pertenezcan.
La residencialización de las zonas turísticas es más compleja y requiere de un análisis más profundo para el que no viene al caso extenderse. Para su solución se hace necesario un buen diagnóstico que tiene que ver con el mantenimiento de criterios de buena ordenación turística para nuestros destinos, aclaración, revisión y aplicación de conceptos como el de unidad de explotación turística para las comunidades de propietarios, reordenación urbanística de los complejos fuera explotación turística, separación del uso turístico y el residencial permanente en las zonas turísticas, etc. Soluciones que más bien deben provenir de las propias asociaciones del sector extrahotelero, porque ¿quién dice que el alquiler vacacional bien regulado no puede ser una solución de correcta reordenación turística para parcelas turísticas fuera de la unidad de explotación? ¿O es que no pueden convivir armónicamente dos productos de alojamientos turísticos como el apartamento y la vivienda vacacional en la misma zona turística?
